事例3 収益物件の査定は、収益還元法がベストとは限らない
相談者のCさんは、東京郊外に住む、3代続く金属加工工場の経営者です。先代のお父様が亡くなられて、それなりに資産を築かれていたため相続税の支払いが発生したものの、手持ちの現金では納付が厳しく、相続した賃貸マンションの売却を考えていました。
築年数が30年ほどで、総戸数20戸のRCマンション。それなりに良い立地にあったものの、売却検討当時は8部屋しか埋まっていませんでした。賃貸経営は引退したお父様に任せきりだったため状況がよくわからず、管理をお願いしていた馴染みの不動産会社に相談しました。
売却を依頼してひと月ほど経ち、その不動産会社から提示された価格は5000万円でした。
賃料収入から割り出した利回りによって、買主から出された金額とのこと。Cさんは、現状に鑑み、この金額なら妥当と考え売却を決断されました。
その後、ご友人からの紹介で、私がお話を伺うことになりました。もともと、他に所有されている不動産の活用についてのご相談だったのですが、売却した不動産の5000万円という金額が感覚的に安いと感じた私は、その賃貸マンションの資料をいただき調べてみました。
すると、周辺相場から計算して、土地だけでも1億円以上の値がつくことがわかったのです。その事実にCさんは大変驚かれました。
買主は、対象不動産を収益物件ととらえ、利回りで査定する収益還元法で査定しました。一方、私は、周辺相場から計算する取引事例比較法で査定しました。
もしも売主様が知識をお持ちであれば、収益還元法による価額ではなく、周辺の不動産取引事例等から算出した金額で売却できたかもしれません。もちろん買主が悪いわけではありません。
そもそも空室が多く、築年数も考えると、修繕費が気になることから購入金額に賃貸募集費用や修繕費用を加味することは当然です。しかしながら、売主としては、高く売却できた機会を損失してしまうことになったのでした。
続いて、難しい土地の売却に成功した方の例も紹介しておきましょう。
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