（三）不動産の類型

不動産の類型は、われわれ人間がどのような形態（利用形態、権利の態様）で不動産の有用性を享受しているかを前提として判定されます。具体的に鑑定評価理論に基づいて説明しましょう。

一、土地の類型（宅地）

宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、以下のようなものがあります。

・更地…建付などの定着物がなくかつ使用収益を制約する権利の付着していない宅地

・建付地…建物などの用に供されている敷地で、建物など及びその敷地が同一の所有者に属している宅地

・借地…借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権）

・底地…宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権

・区分地上権…工作物を所有するため、地下または空間に上下の範囲を定めて呈された地上権二、建物及びその敷地の類型建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、次のようなものがあります。

・自用の建物及びその敷地…建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地。

・貸家及びその敷地…建物所有者と敷地の所有者とが同一人物であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地。

・借地権付建物…借地権を権原とする建物が存する場合における、当該建物及び借地権。

・マンション（区分所有建物及びその敷地）…マンションの一部屋について、マンション全体一棟と、個別部屋を物理的権利的観点から、専有部分と共用部分、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利。（詳細は「建物の区分所有等に関する法律」に規定されています。）

（四）まとめ

以上をまとめた、不動産の「種別」と「類型」という概念に基づいた表をご覧ください。

[図1]不動産の種類 出所：不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン（住宅新報社）より筆者作成
[図2]主な地域別の土地の種類 出所：不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン第2章より筆者作成

不動産の鑑定評価にあたっては、対象不動産がこの表のどの種類と類型にあたるかを見極め、それに基づいて分析することとなります。

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