第一章 あなたの知らないマンションの世界
マンション特有のコトバ
【管理会社】
マンションの管理は誰がやっていますか、と聞くと「管理会社」と回答する人も多い。さらに、「管理」の持つ言葉のイメージに引きずられて、まるで管理会社が所有者や居住者を掌握して、生活にも干渉できるかのような立場にあると誤解をしている人もいる。
しかし、マンションの管理を行っているのは、管理組合なのだ。では、管理会社は何をやっているのかというと、管理組合のオブザーバーとしての役割を担っている。また、設備点検や清掃などの業務を行う場合もある。
各マンションには、一般的に「フロント」と呼ばれる担当者がつく。担当者は1名につき、10棟前後のマンションを担当している。この担当者が理事長や理事会の支援を行い、管理組合との窓口となる。本書では「担当者」と呼ぶ。
また、マンションの規模により、1名から数名の管理員が派遣される。一般的に「管理人さん」と呼ばれる職種である。管理員はマンションの清掃や巡回、来訪者の対応などを行う。本書では「管理員」と呼ぶ。
【管理費、積立金、共益費】
分譲マンションでは、管理費と積立金が集められている。それぞれに用途が異なる。 管理費は、日常的に要する費用の支払いのために所有者から集めるものだ。例えば、電気代等の公共料金、管理会社への支払い、ちょっとした修繕などに使う。
積立金は「修繕積立金」とか「修繕維持積立金」などと呼んでいるマンションもあるが、本書では「積立金」と呼ぶ。積立金は計画的に実施される大掛かりな修繕工事に使う。 このように分譲マンションでは、その使途によって、管理費と積立金に分かれている。
よく管理費と混同されるのが共益費だ。分譲マンションではこの用語はほとんど使わない。賃貸マンションでは、家賃の他にかかる費用を「共益費」と呼んで徴収していることが多い。
賃貸不動産会社に勤務する友人に聞いた話では、共益費は必ずしも使途によって区分されていない。家賃の調整弁であるという。例えば、家賃を20万円と表示すると、周辺相場より「高い」という印象を受ける場合、家賃を18万円、共益費を2万円と表示して、高いという印象をやわらげるために使うことが多いという。
分譲マンションの所有者が転勤などで自分で住まずに、賃貸マンションとして貸し出す場合、その部屋を特に「分譲賃貸マンション」と呼ぶことがある。
この場合、賃借人の募集広告では「共益費1万円」と記載されていても、実際のマンションの管理費は1 万5000円であったりする。管理費と共益費は考え方も呼び方も違うものだと言ってよいだろう。
【専有部分、共用部分】
大雑把に言うと、コンクリートで囲われた部屋の中が専有部分で、その外側が共用部分だ。専有部分はマンションを購入した人のもので、共用部分は所有者全員のものだ。管理組合は共用部分の管理をするために存在する。
マンションを購入するとは、専有部分を自分のものにすることと同時に、共用部分を管理する責任を負うことである。専有部分だけを買ったと思うのは間違いだ。
【資産価値】
マンションの資産価値の指標にはさまざまな考え方がある。そのひとつに、中古マンションとしての「売買価格」を資産価値と呼ぶ考え方がある。ただし、売買価格がどんなに高くても、住む人の満足度が高いとは限らない。
その逆もしかりだ。住む人の価値観はさまざまで、数値化することは難しい。そのため、売買価格だけをとらえて資産価値と呼ぶのは適切ではないとする考え方もある。本書は、読者に分かりやすく説明することを目的に、あえて資産価値を中古マンション売買価格とほぼ同義として使用する。
マンション特有のオキテ
マンションには、特有のオキテがある。中には世の中の普通の常識では理解しがたいようなオキテもある。それでも、マンションに関する法律や長い間の商慣習で今でもこのオキテは守られ続けている。
これを知らないと、マンションは語れないし、思わぬ落とし穴に落ちることがある。郷に入っては郷に従え、マンションに住むなら、マンションのオキテに従わなければならない。
オキテ１ 部屋の中にあっても全部が自分のものではない
マンションを購入するとは、どういうことだろうか。
たいていの人には、お金を払って部屋を買うというイメージがあるだろう。だから、部屋の中にあるものは全部自分のものだと思いがちだ。
しかし、部屋の中にあるにもかかわらず、共用部分とされているところがある。天井に付いている火災を感知するための熱感知器などはその代表例だ。
なぜなら、そこに住んでいる人が「目障りだ」と言ってその熱感知器を勝手に取り外したりすると、いざ本当に火事が発生したときに発見が遅れて他の部屋にも影響が出かねないからだ。部屋の中にあっても、共用部分としておくことによって、勝手なことはできないようにしている。
【前回記事を読む】【マンション居住者必見】不法・勝手に住む人も「占有者」!? 「賃借人、居住者」「管理規約、使用細則」など、用語を徹底解説！
次回更新は1月16日（木）、8時の予定です。
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