核心1

3　物件購入のヒント

商業地の土地の選び方

近隣商業地域はマンションなど階数の高い建物を建てるのに有利とされている。しかし、中にはこんな相談に駆け込んで来る人もいる。「近隣商業地域の土地を買ったのに10階建てのマンションを建設できない」。

これは幅25メートルの幹線道路で商店や店舗などの都市計画が行われている土地で、住居系地域に影響を及ぼすからだ。特に、南向きの土地は北方向に住居系地域があったりすると、影の規制で高さ制限を受ける。

下記の図で私たち工務店は、どういった観点で土地を選ぶかというと、まず1番に北向きの土地を選ぶ。それも北向きプラス南西の角。理由はもちろん影が道路に落ちるから。

その次は、影を落とさない西向きの土地を選ぶ。影の影響を十分に考えて土地を選ぶことが重要なポイントだ。

[図]　商業地の土地の選び方

北向きの土地は南向きの8掛け

3000万円の南向きの土地があると仮定する。同じ条件で、北向きの土地はだいたい9掛けの2700万円で買えるというのが、私の考える相場だ。細長い土地はさらに8掛けで2400万円、こんな感じだ。

さらに、火事があった物件であれば半値8掛け、津波の影響を受ける土地も半値8掛けで買う。それでいて、固定資産評価は「北」も「南」も一緒、土地を買うなら「南」よりも「北」、北向きで間口の狭い土地が狙い目だ。間口が狭ければさらに叩いて買うことをアドバイスする。

南向きの土地は、南に玄関を持って来ることになるので、どうしても南側の耐力壁が少なくなる。ということは、南側のどこかに耐力壁が必要になる分、採光窓を取りにくくなるということを合わせて認識しておこう。